Советы юриста арендатору

Все статьи

Подписание договора аренды для арендатора - это событие, которое при не знании определенных правил, норм законодательства статей ГК и НК РФ может нанести не только ощутимый, но и тотальный вред для бизнеса. 

Мы стараемся быть честными с нашими арендаторами, считая, что успех их деятельности - это залог успеха и нашего бизнеса. Учитывая это, ниже мы приводим для Вас, наших потенциальных и настоящих арендаторов, перечень подводных камней, с которыми Вы можете столкнуться при заключении договора аренды.

Перед подписанием договора целесообразно выяснить, обладает ли арендодатель правом на сдачу площадей в аренду. Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

До 15 июля 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права. С 15.07.2016 г. по 31.12.2016 г. при регистрации прав выдавалась выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С 1 января 2017 года выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для выяснения собственника объекта можно обратиться в Многофункциональны центр (МФЦ) и самостоятельно получить выписку из ЕГРН, которая в том числе позволит уточнить площадь и иные технические характеристики объекта недвижимости.

Помимо передачи помещений в аренду непосредственно собственниками распространена сдача помещений в субаренду, арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Полномочия арендодателя подтверждаются договором аренды, при этом право на сдачу помещений в субаренду должно быть специально оговорено. Если договор аренды заключен сроком более одного года, он подлежит государственной регистрации, о чем будет свидетельствовать отметка о регистрации на договоре и выписка из ЕГРН.

Также возможна сдача имущества в аренду доверительным управляющим. Передача недвижимости в доверительное управление также подлежит государственной регистрации и подтверждается договором доверительного управления, актом приема-передачи имущества и опять таки выпиской из ЕГРН. В законе или договоре могут содержаться ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. При этом договор аренды и прочие документы, кроме платежных, должны содержать отметку «Д.У.» после наименования доверительного управляющего.

В случае, если в качестве арендодателя выступает юридическое лицо – хозяйственное общество, договор может быть подписан его единоличным исполнительным органом или лицом, действующим на основании доверенности.

Полномочия единоличного исполнительного органа (т.е. первого лица – генерального директора, директора, президента и т.п.) могут быть подтверждены протоколом общего собрания участников общества или решением единственного участника, а также выпиской, на этот раз из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Сведения из ЕГРЮЛ допустимо получить самостоятельно на сайте www.nalog.ru, либо путем обращения в МФЦ или налоговую инспекцию.

При этом необходимо отметить, что полномочия выступать от имени юридического лица могут быть предоставлены нескольким лицам, действующим совместно или независимо друг от друга. Сведения об этом также подлежат включению в ЕГРЮЛ.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Для описания объекта аренды можно воспользоваться имеющимися документами – свидетельством о собственности, выпиской из ЕГРП, выпиской из ЕГРН и т.п.

Договор аренды недвижимости должен предусматривать условие о размере арендной платы. Компенсация затрат арендодателя за использованные арендатором коммунальные услуги может включаться в стоимость метра или возмещаться дополнительно в зависимости от достигнутых сторонами договоренностей.

На практике распространено включение в текст договора аренды условия об обеспечительном платеже (депозите, денежном обеспечении), вносимом арендатором владельцу объекта для обеспечения исполнения арендатором денежных обязательств. Как правило, договором аренды предусмотрены случаи, когда арендодатель может зачесть эти денежные средства в счет причитающихся с арендатора платежей, а также сроки и порядок восполнения арендатором обеспечительного платежа.

Действующее законодательство по умолчанию возлагает на арендатора ряд обязанностей – в частности, своевременно вносить арендную плату, пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы, связанные с содержанием арендуемого объекта, выполнять текущий ремонт.

Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ), в связи с чем подписание протокола разногласий или дополнительного соглашения одновременно с договором нецелесообразно, все условия лучше включить непосредственно в текст договора.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, опять таки подлежит государственной регистрации и считается заключенным непосредственно с момента такой регистрации. Однако необходимо помнить, что еще до момента регистрации такой договор, тем не менее, уже связывает стороны. Регистрация договора предполагает трудоемкий и затратный подготовительный этап, связанный с образованием части, сдаваемой в аренду, в связи с чем распространено заключение договоров на 11 месяцев с последующим возобновлением.

Передача недвижимости производится по передаточному акту, в котором закрепляется описание объекта. Желательно зафиксировать в акте состояние помещений и его составных частей, а также первоначальные показания приборов учета.

Как правило, договор предусматривает условие о назначении объекта, возлагая на арендатора обязанность использовать помещения соответствующим образом.

При прекращении договора арендатор обязан возвратить помещения по акту, в противном случае подлежит дальнейшему внесению арендная плата, предусмотренная договором.

Досрочное освобождение арендатором занимаемых площадей не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем необходимо обратить внимание на порядок расторжения договора, а также на условия договора, регламентирующие процедуру его досрочного расторжения.

Кузьмина Е.

Как найти достойную работу?
Квалификация есть?
arrow bus car dwld feet phone route small-pin table tick tile up viber whatsapp